房屋（wū）租赁合同履行中（zhōng）产生纠纷，承租人拒（jù）交（jiāo）租金并拒绝返（fǎn）还房屋，出租人未经通知承租人解除合同而于2020年6月直（zhí）接起诉要求解（jiě）除租赁合同、支付租金等（děng），合同解除时（shí）间该如何确定？
北京一中院近期（qī）首次适用《中华人民共和国民法典》和《最高人民（mín）法院关于（yú）适（shì）用<中（zhōng）华人（rén）民共和（hé）国民法典（diǎn）>时间（jiān）效力的若干规定》中关于合同解（jiě）除时（shí）间的相关规定，依法审（shěn）理一起房屋（wū）租赁合同二审案件，明晰了合同解除（chú）时间确立的规（guī）则（zé）。
案情简介：
东山（shān）公司因自身业务发（fā）展需要，承租（zū）了银石（shí）公司位于郊区的一（yī）套水库房屋。双方在《租赁合同》中明确（què）约定：租赁期限自2009年6月（yuè）1日至2029年5月31日，租金前五年为每年60万元，每五年增（zēng）加10万元（yuán），最（zuì）后五年为90万元。此外，双方还（hái）约定（dìng）了违约责任，即（jí）承租（zū）方（fāng）逾期（qī）60天（tiān）仍未（wèi）交纳当年租赁（lìn）费及违约金的，出租方有权追（zhuī）究（jiū）承租方（fāng）违约造成的各（gè）项经济（jì）损失。
合同（tóng）签订后，银石公司依约交（jiāo）付了水（shuǐ）库房屋（wū），东（dōng）山公司按照约定支付房屋租金。然而（ér）自2013年开始，东山公司（sī）因为（wéi）自（zì）身业务经营（yíng）等原因开始拖欠租（zū）金，直到（dào）2017年6月（yuè）才（cái）补交（jiāo）了（le）部（bù）分租金。根（gēn）据银行（háng）流（liú）水显示，东山公司欠付租金（jīn）达（dá）到280万元。
银石公司将东（dōng）山公司诉至法院，主（zhǔ）张东（dōng）山公（gōng）司（sī）长期拖欠（qiàn）租金（jīn），已（yǐ）经违反《租（zū）赁合同》的（de）约定，银石公司有（yǒu）权解（jiě）除合同，并要（yào）求东山公司支付租金、违约金和占有使（shǐ）用（yòng）费，同时将涉诉场地房屋腾退返还（hái）给原（yuán）告。
东山公司则辩称，根据《租赁合同》中约定，若东山公司逾期60天仍未交纳当年租赁（lìn）费及违约金，本合（hé）同（tóng）立即（jí）终止。东山公（gōng）司逾期未交付租金（jīn）达60天，按照合同（tóng）相关（guān）约定，本租（zū）赁合同已经终（zhōng）止，因此双方（fāng）权利义务关系已经消（xiāo）灭。另外，东山公司此前已交纳了100万元保证（zhèng）金，应当（dāng）折抵相关（guān）费用。
法院认为（wéi）：
一审法院认为，东山公司欠付（fù）租金已构（gòu）成违约，银石公司有（yǒu）权解（jiě）除《租赁合同（tóng）》，东山（shān）公司亦应当向银石公司支付欠付租金。一（yī）审法院判决解除（chú）银石公司（sī）和东山公司签订的《租赁合同》，东山（shān）公司向银石公司支付（fù）租（zū）金（jīn）280万元（yuán），并另行支付占有使（shǐ）用费（fèi）。东（dōng）山公司向银石公司支付（fù）违约金4万元。
东（dōng）山公司不服一审判（pàn）决（jué），向北京一中院提（tí）出上诉（sù）。北京一中院二（èr）审审理后（hòu）认为（wéi），当事人一方依法主张解除合同的，应当通（tōng）知对方。根据《民法典》的规定，当事人一（yī）方未通知对方，直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同，人民法（fǎ）院确（què）认该主张的（de），合（hé）同自起诉状副本送（sòng）达（dá）对（duì）方（fāng）时解除（chú）。东山公司违反《租（zū）赁合同》的约定，长期拖（tuō）欠（qiàn）租金，银石公司在未通知东山公司解除合同（tóng）的（de）情况下，直接起诉要求解除其与（yǔ）东山（shān）公司之间的《租（zū）赁合同（tóng）》，东山公司于2020年7月15日（rì）收到起诉状副（fù）本，《租赁（lìn）合同（tóng）》应于（yú）2020年7月15日解除。一审法院未（wèi）明确合同解（jiě）除的时间（jiān）有误，北京一中院予以纠正。此外，关于（yú）东（dōng）山公司所述的100万元保证金已实际用于折（shé）抵前期欠付的租金，其应当支（zhī）付尚未支（zhī）付的（de）租金。同时，因北京市新冠肺炎的发生（shēng）对经营活（huó）动（dòng）造成了影响，对北京市采取一级、二级（jí）疫情防控措施期（qī）间的租金予以（yǐ）酌情（qíng）降低，故二审（shěn）法（fǎ）院最终改判东（dōng）山公司向银石公司支付租金（jīn）276万（wàn）元，对支付占有使用费和违约（yuē）金（jīn）的判项（xiàng）予（yǔ）以维持。
法律实务（wù）：
1、民法典已经颁布并施行，租（zū）赁合同解除的法律后果为何不（bú）能依据民法典进行裁判?
《最高人民法院关于适用<中华人民（mín）共（gòng）和国民法典>时间效力的若干规（guī）定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事（shì）实引起的（de）民事纠纷（fēn）案（àn）件，适（shì）用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解（jiě）释另有规定（dìng）的除外。
本（běn）案《租赁合同》中的（de）相关争议发生在民法典实（shí）施前（qián），属于民法典实施前的（de）法（fǎ）律事实引（yǐn）起的民事纠纷，故（gù）本案（àn）租赁合同解除后的法律后果，仍（réng）应当依（yī）照《合同法》等民法典实施前的法律规定进行裁判（pàn）。

2、合同解（jiě）除发生在（zài）民（mín）法典施（shī）行前，合（hé）同解除时间为何能（néng）依照民法典的条文进（jìn）行确定（dìng）?

民法典第五百六十五条第二款规定（dìng）：当事人一方未通知对（duì）方（fāng），直接以提起（qǐ）诉讼（sòng）或者申请仲裁的方式依法主（zhǔ）张解除（chú）合同，人民法院或者（zhě）仲裁机（jī）构确认该主张（zhāng）的，合同自（zì）起诉状副（fù）本或仲裁申请书副本送达对方（fāng）时解（jiě）除。
《最高人民法院（yuàn）关于适用<中华（huá）人民共和（hé）国民法典>时间效力的若干规定》第十条（tiáo）规（guī）定：民（mín）法典实施前，当（dāng）事人（rén）一方（fāng）未通知对方而直接以提起（qǐ）诉讼方式依法主（zhǔ）张解除合同的，适用（yòng）民法典（diǎn）第五百六十五条第二款（kuǎn）的规定。
本案中，银（yín）石公司在未通知对方的情（qíng）况下直（zhí）接起诉要求（qiú）解除《租赁合同》，起诉行为（wéi）虽然发生在民法（fǎ）典实施前，但由于民法典对（duì）该问题进（jìn）行了专门规定，故应当按（àn）照民法典的规（guī）定进行处理。
3、签订合同（tóng）后，一方违约，守约方应当如何行使（shǐ）合同中约定的（de）解（jiě）除权?
民（mín）法典第五百（bǎi）六十五（wǔ）条规定：当事人（rén）一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同（tóng）自通知到达对方（fāng）时解除。
由此，如果（guǒ）一方违约，守约方可（kě）以采（cǎi）取向违约（yuē）方发出合同解除通（tōng）知书的形式来行使合同（tóng）解除权，合同自解除（chú）通（tōng）知书到（dào）达对方时解除。同时，守（shǒu）约方也可以（yǐ）依（yī）据上文民法典第（dì）五百六十五条第（dì）二款的规定（dìng），直接以提起诉讼或者申请仲（zhòng）裁的方式依法主张解除合同，此时，合同的解（jiě）除时间为起诉状副本（běn）或仲裁申请书副本送（sòng）达对方时。