中国经济周刊5月18日报道房(fáng)产税开征脚步声(shēng)渐近。

5月(yuè)12日,一则“上海近日将出台楼市调控细则并征收(shōu)房产税”的消(xiāo)息占据(jù)各大网站的显著位(wèi)置(zhì)。而一(yī)个(gè)星期前的5月4日,国务院法(fǎ)制办财(cái)政金融司(sī)副司长季怀银也(yě)通过官(guān)方媒体透露(lù):“开征住房保有(yǒu)环(huán)节的税收,是(shì)保(bǎo)证住房市场健(jiàn)康发展的(de)治本之(zhī)策,也(yě)是解决(jué)当(dāng)前我国面临的多项棘手问题的(de)治本之策,早(zǎo)开征比晚(wǎn)开征(zhēng)好,但(dàn)需分步实施而非一蹴而就(jiù)”。

这(zhè)一表态意(yì)味着政府开征住房保有环节税的基本框架和政策措施(shī)已基本成型。

本刊获(huò)悉,中央政府已紧锣密(mì)鼓地进行房产税各项准备工作,其中包括税种设置、征税范围、免征额和(hé)税率的设定等细节。中央财税(shuì)部门(mén)的基本思路是,对1986年(nián)发布的《房产税暂(zàn)行(háng)条例》进行修订(dìng),将房产税覆盖(gài)到(dào)个人(rén)非营业性(xìng)房产,在(zài)某些房价上涨(zhǎng)过快(kuài)城(chéng)市先行试点(diǎn)。

开征房产(chǎn)税最现实

关于房产(chǎn)税开征,目前(qián)流传有多种版本,如上海开征房(fáng)产保(bǎo)有(yǒu)税,重庆获批房产特(tè)别消费税。此外,物业税空转也一直是媒体关注的焦点(diǎn)。

“这几个名称其实(shí)说(shuō)的是一个事(shì)情,在概念上(shàng)没有准确不准确(què)之(zhī)说(shuō),我认为表述比较合理的是房地产税;但是(shì)在具体操(cāo)作上面,用别(bié)的说(shuō)法也没有关系(xì),比如叫房(fáng)产保(bǎo)有税也不是不(bú)行。”财政部财科所所长(zhǎng)贾康向《中国经济(jì)周刊》分析说。

中(zhōng)央财经大学税务学(xué)院(yuàn)副院长刘桓认为(wéi),重庆的房产特别消(xiāo)费税是最(zuì)不靠谱的,“因为(wéi)房产特别消费税(shuì)肯定是流转税(shuì),需要在买(mǎi)卖中(zhōng)缴税,这就违(wéi)背了房地产税是财产(chǎn)税的基(jī)本性质,税理上(shàng)是(shì)讲不通的;此(cǐ)外,还(hái)增(zēng)加了(le)买房人的负担,搞不好,还有可能(néng)变成涨价的因素(sù)。

“上海(hǎi)提出的保有(yǒu)税这个说法(fǎ)是对住房保有环(huán)节征(zhēng)收的房产税,这(zhè)句话是被媒体通(tōng)俗化了(le),其实房(fáng)产保有(yǒu)税就是房产(chǎn)税,只不过过去房产税只(zhī)是对商(shāng)业地产开征。” 刘桓说。

房(fáng)产税在(zài)中国并非新(xīn)税种。1986年10月即在(zài)城市、县城等按(àn)年(nián)征收,其中,对个人所有非营(yíng)业性(xìng)房产免(miǎn)征。而物业税,早在2003年10月(yuè)召开的(de)中共十六届三中全会时就写入(rù)了决议(yì),并(bìng)于2003年开始在全国进(jìn)行物业(yè)税“空转(zhuǎn)”试点,其重要内容(róng)就是“房地产模拟(nǐ)评税(shuì)试(shì)点”(评税试点(diǎn)范围仅(jǐn)针对经营性房产,不涉及居民个(gè)人住宅)。截至2009年末,已经(jīng)有(yǒu)北京、江苏、深圳(zhèn)、重庆、辽宁、宁夏、河南、安徽、福建、天津10个省份(含计划单列市)试点模拟(nǐ)评税。今年开始,模拟评税(shuì)试点(diǎn)扩大至全(quán)国,每个省份选择一个城市进行试(shì)点(diǎn)。

“有了(le)10个省(shěng)份(fèn)物(wù)业税(shuì)“空转”的(de)经(jīng)验,房产(chǎn)税评估税基,在技术上不存在问题(tí)。”贾康(kāng)告诉《中国经济周刊》。

在(zài)刘桓看来,物业税是一个好税种,如果开征房产税还存在(zài)土地使用税问题(tí),“一(yī)所(suǒ)房子,要(yào)交土(tǔ)地使用税、房产税,比较复杂。如果(guǒ)开征物业税,可以(yǐ)把(bǎ)土地(dì)使用税、房产税(shuì)合在一块(kuài),在交了土地出让金之后(hòu),土地就(jiù)不用再(zài)交使用税了。因此,开征(zhēng)物业税,会(huì)对(duì)费、税的管理进行重(chóng)新规范。而房产税只是在原有(yǒu)基础上征(zhēng)税,综合(hé)配套(tào)的进一步(bù)改革目标是达不到的。”

但(dàn)他同时表示,目前由于物业税开征涉及到的利益方比较多,首先绕不(bú)开立法(fǎ)程序,“要出台物业税(shuì),肯定要先通过人(rén)大立法变成法律,虽(suī)然从长远看是一个(gè)好税种,但是‘远(yuǎn)水不解近渴(kě)’,开征房(fáng)产税更为现(xiàn)实。”

刘桓告(gào)诉记者,房产税在美国(guó)就叫房地产税。在美国(guó),房地产包含土地所有权,买卖、转让时(shí)是(shì)房子跟地(dì)一起转(zhuǎn)让(ràng)。但在中国,由于土地属(shǔ)于国有,如果按照房地产税来征收不合(hé)适(shì)。

“其实当时之所以提出(chū)物业(yè)税(shuì)概念,核心是绕开地权(quán)的问题,毕竟地面建筑(zhù)是你的;而(ér)没有土地的地面建筑,在香港就叫物业,所以当时就提出要(yào)开(kāi)征物业税(shuì)。虽(suī)然有点(diǎn)不伦不类、怪模怪样,但是(shì)准确地(dì)表达了(le)这个含义。” 刘桓告(gào)诉记者,叫什么名称并不重要,重要的是能(néng)不(bú)能(néng)开(kāi)征以及能不能(néng)达到(dào)开征(zhēng)的目的。”

5月11日,国(guó)家税务总局一位官员(yuán)在一个公开(kāi)场(chǎng)合(hé)表示,“前段时间大家所说的住房(fáng)保有(yǒu)税、房产消费(fèi)税(shuì)都是错(cuò)误(wù)的,并(bìng)没有这两个(gè)税种(zhǒng)。根据现有的法律,房产税与物业(yè)税有可能启用。”

“不太可(kě)能(néng)是物业税,有可能是(shì)房(fáng)产税。” 这位官员说。

上海(hǎi)、北京(jīng)或将率(lǜ)先(xiān)试点(diǎn)

目(mù)前,物业税试(shì)点还在紧锣(luó)密鼓(gǔ)进行,而房产税(shuì)的开征已经提上(shàng)议事日程。

近日,有(yǒu)消息称(chēng),上海正紧(jǐn)锣密(mì)鼓讨论(lùn)制订上海楼(lóu)市调控细则,其中包括(kuò)房产(chǎn)税(shuì)征收办法。最(zuì)终选定的方案是应用现有的房产税(shuì)概念(niàn),初步草案将家庭人均(jun1)面积作为是否征收(shōu)房产税的重(chóng)要依据,如果符合征(zhēng)税条件,需按年支付相当于房产价值8‰的房产税,计税(shuì)基础为评(píng)估价而非房产成交价(jià)。

针对(duì)上述传言(yán),刘桓分析认为,这(zhè)或许是上海已经得到默许试(shì)点的(de)一个信号,国家如果开征(zhēng)房产税,或(huò)许(xǔ)会拿上海、北(běi)京、深圳等城(chéng)市做先行试(shì)点地(dì)区。只不过上海(hǎi)公(gōng)布(bù)了房产税消息,北京(jīng)目前没有表态。

“房产税(shuì)虽(suī)属地方税(shuì),但税收立法权在中央,上海能不能开通试点还(hái)要(yào)视中央统一的(de)部署。”刘桓说(shuō)。

房(fáng)产税调控力度不大

我国现行的房(fáng)地产税(shuì)制,是在1994年税制改革的基础上逐(zhú)步形成的。在现行(háng)的税制中,房地产业领域(yù)涉及的(de)税项主要有营业税、土地增值税、房地产税(shuì)、契税(shuì)、耕地占用(yòng)税、企业所得税(shuì)、个人所得税、印花税、城镇(zhèn)土地使(shǐ)用税、城镇维护(hù)建设税、固定资产(chǎn)方向调节税等10多类。现(xiàn)行税制把行政机关、人民团体、军队自用、财政拨付事业(yè)费的机(jī)构、个人居住用房等房产列(liè)为免税(shuì)对象。

如果(guǒ)征收房(fáng)产税有两个关键因素:计税依据(jù)和税基如何确定。

已经披露并广为流传(chuán)的上海试点方案中的计(jì)税(shuì)依(yī)据是需(xū)按年支付相当于房产值8‰的房产税。这意味(wèi)着,如果一(yī)套房子价值100万元,那么,每(měi)年应交(jiāo)房(fáng)产(chǎn)税8000元。在业内人士看来,“8‰”这个数值比较(jiào)接近房产税对(duì)商(shāng)业(yè)地产开征的额度。

记者注(zhù)意到(dào),在1986年(nián)版的《房产税暂行(háng)条例》中(zhōng)规定,对于不出租的房产,计税依据(jù)是(shì)房产原(yuán)值一次减除10%至(zhì)30%后的余值,若没有(yǒu)房产原(yuán)值作为依据,则(zé)由房产(chǎn)所在地(dì)税(shuì)务机关参(cān)考同类房产核定,税(shuì)率(lǜ)为(wéi)1.2%;对于(yú)出租的房产,租(zū)金收入为计税依据,税率为12%。

据记者(zhě)了解,目前上(shàng)报国务院法制(zhì)局和(hé)人(rén)大法工(gōng)委的方案(àn),也是按照原来的房产税,比照(zhào)商业经营性地产自用房(fáng)产的办法,原(yuán)值(zhí)打7折再乘以1.2%。

刘(liú)桓给记者算(suàn)了一(yī)笔账,比如,一套价值 100万的房子,按(àn)照70%折旧后做为依据,就是70万,每年征收(shōu)1.2%就是8400元。这跟(gēn)上(shàng)海的8‰的(de)房产(chǎn)税比较接近。

上述国家税务总局(jú)官(guān)员表示,“如果开征房产税(shuì),调控力(lì)度(dù)并(bìng)不(bú)大(dà),不必太(tài)恐慌。”

(本(běn)文来源:中国经济周刊(kān) 作者:王红茹) 星空app登录入口-星空(中国)