中国经济周刊5月18日报道房（fáng）产税开征脚步声（shēng）渐近。
5月（yuè）12日，一则“上海近日将出台楼市调控细则并征收（shōu）房产税”的消（xiāo）息占据（jù）各大网站的显著位（wèi）置（zhì）。而一（yī）个（gè）星期前的5月4日，国务院法（fǎ）制办财（cái）政金融司（sī）副司长季怀银也（yě）通过官（guān）方媒体透露（lù）：“开征住房保有（yǒu）环（huán）节的税收，是（shì）保（bǎo）证住房市场健（jiàn）康发展的（de）治本之（zhī）策，也（yě）是解决（jué）当（dāng）前我国面临的多项棘手问题的（de）治本之策，早（zǎo）开征比晚（wǎn）开征（zhēng）好，但（dàn）需分步实施而非一蹴而就（jiù）”。
这（zhè）一表态意（yì）味着政府开征住房保有环节税的基本框架和政策措施（shī）已基本成型。
本刊获（huò）悉，中央政府已紧锣密（mì）鼓地进行房产税各项准备工作，其中包括税种设置、征税范围、免征额和（hé）税率的设定等细节。中央财税（shuì）部门（mén）的基本思路是，对1986年（nián）发布的《房产税暂（zàn）行（háng）条例》进行修订（dìng），将房产税覆盖（gài）到（dào）个人（rén）非营业性（xìng）房产，在（zài）某些房价上涨（zhǎng）过快（kuài）城（chéng）市先行试点（diǎn）。
开征房产（chǎn）税最现实
关于房产（chǎn）税开征，目前（qián）流传有多种版本，如上海开征房（fáng）产保（bǎo）有（yǒu）税，重庆获批房产特（tè）别消费税。此外，物业税空转也一直是媒体关注的焦点（diǎn）。
“这几个名称其实（shí）说（shuō）的是一个事（shì）情，在概念上（shàng）没有准确不准确（què）之（zhī）说（shuō），我认为表述比较合理的是房地产税;但是（shì）在具体操（cāo）作上面，用别（bié）的说（shuō）法也没有关系（xì），比如叫房（fáng）产保（bǎo）有税也不是不（bú）行。”财政部财科所所长（zhǎng）贾康向《中国经济（jì）周刊》分析说。
中（zhōng）央财经大学税务学（xué）院（yuàn）副院长刘桓认为（wéi），重庆的房产特别消（xiāo）费税是最（zuì）不靠谱的，“因为（wéi）房产特别消费税（shuì）肯定是流转税（shuì），需要在买（mǎi）卖中（zhōng）缴税，这就违（wéi）背了房地产税是财产（chǎn）税的基（jī）本性质，税理上（shàng）是（shì）讲不通的;此（cǐ）外，还（hái）增（zēng）加了（le）买房人的负担，搞不好，还有可能（néng）变成涨价的因素（sù）。
“上海（hǎi）提出的保有（yǒu）税这个说法（fǎ）是对住房保有环（huán）节征（zhēng）收的房产税，这（zhè）句话是被媒体通（tōng）俗化了（le），其实房（fáng）产保有（yǒu）税就是房产（chǎn）税，只不过过去房产税只（zhī）是对商（shāng）业地产开征。” 刘桓说。
房（fáng）产税在（zài）中国并非新（xīn）税种。1986年10月即在（zài）城市、县城等按（àn）年（nián）征收，其中，对个人所有非营（yíng）业性（xìng）房产免（miǎn）征。而物业税，早在2003年10月（yuè）召开的（de）中共十六届三中全会时就写入（rù）了决议（yì），并（bìng）于2003年开始在全国进（jìn）行物业（yè）税“空转（zhuǎn）”试点，其重要内容（róng）就是“房地产模拟（nǐ）评税（shuì）试（shì）点”(评税试点（diǎn）范围仅（jǐn）针对经营性房产，不涉及居民个（gè）人住宅)。截至2009年末，已经（jīng）有（yǒu）北京、江苏、深圳（zhèn）、重庆、辽宁、宁夏、河南、安徽、福建、天津10个省份(含计划单列市)试点模拟（nǐ）评税。今年开始，模拟评税（shuì）试点（diǎn）扩大至全（quán）国，每个省份选择一个城市进行试（shì）点（diǎn）。
“有了（le）10个省（shěng）份（fèn）物（wù）业税（shuì）“空转”的（de）经（jīng）验，房产（chǎn）税评估税基，在技术上不存在问题（tí）。”贾康（kāng）告诉《中国经济周刊》。
在（zài）刘桓看来，物业税是一个好税种，如果开征房产税还存在（zài）土地使用税问题（tí），“一（yī）所（suǒ）房子，要（yào）交土（tǔ）地使用税、房产税，比较复杂。如果（guǒ）开征物业税，可以（yǐ）把（bǎ）土地（dì）使用税、房产税（shuì）合在一块（kuài），在交了土地出让金之后（hòu），土地就（jiù）不用再（zài）交使用税了。因此，开征（zhēng）物业税，会（huì）对（duì）费、税的管理进行重（chóng）新规范。而房产税只是在原有（yǒu）基础上征（zhēng）税，综合（hé）配套（tào）的进一步（bù）改革目标是达不到的。”
但（dàn）他同时表示，目前由于物业税开征涉及到的利益方比较多，首先绕不（bú）开立法（fǎ）程序，“要出台物业税（shuì），肯定要先通过人（rén）大立法变成法律，虽（suī）然从长远看是一个（gè）好税种，但是‘远（yuǎn）水不解近渴（kě）’，开征房（fáng）产税更为现（xiàn）实。”
刘桓告（gào）诉记者，房产税在美国（guó）就叫房地产税。在美国（guó），房地产包含土地所有权，买卖、转让时（shí）是（shì）房子跟地（dì）一起转（zhuǎn）让（ràng）。但在中国，由于土地属（shǔ）于国有，如果按照房地产税来征收不合（hé）适（shì）。
“其实当时之所以提出（chū）物业（yè）税（shuì）概念，核心是绕开地权（quán）的问题，毕竟地面建筑（zhù）是你的;而（ér）没有土地的地面建筑，在香港就叫物业，所以当时就提出要（yào）开（kāi）征物业税（shuì）。虽（suī）然有点（diǎn）不伦不类、怪模怪样，但是（shì）准确地（dì）表达了（le）这个含义。” 刘桓告（gào）诉记者，叫什么名称并不重要，重要的是能（néng）不（bú）能（néng）开（kāi）征以及能不能（néng）达到（dào）开征（zhēng）的目的。”
5月11日，国（guó）家税务总局一位官员（yuán）在一个公开（kāi）场（chǎng）合（hé）表示，“前段时间大家所说的住房（fáng）保有（yǒu）税、房产消费（fèi）税（shuì）都是错（cuò）误（wù）的，并（bìng）没有这两个（gè）税种（zhǒng）。根据现有的法律，房产税与物业（yè）税有可能启用。”
“不太可（kě）能（néng）是物业税，有可能是（shì）房（fáng）产税。” 这位官员说。
上海（hǎi）、北京（jīng）或将率（lǜ）先（xiān）试点（diǎn）
目（mù）前，物业税试（shì）点还在紧锣（luó）密鼓（gǔ）进行，而房产税（shuì）的开征已经提上（shàng）议事日程。
近日，有（yǒu）消息称（chēng），上海正紧（jǐn）锣密（mì）鼓讨论（lùn）制订上海楼（lóu）市调控细则，其中包括（kuò）房产（chǎn）税（shuì）征收办法。最（zuì）终选定的方案是应用现有的房产税（shuì）概念（niàn），初步草案将家庭人均（jun1）面积作为是否征收（shōu）房产税的重（chóng）要依据，如果符合征（zhēng）税条件，需按年支付相当于房产价值8‰的房产税，计税（shuì）基础为评（píng）估价而非房产成交价（jià）。
针对（duì）上述传言（yán），刘桓分析认为，这（zhè）或许是上海已经得到默许试（shì）点的（de）一个信号，国家如果开征（zhēng）房产税，或（huò）许（xǔ）会拿上海、北（běi）京、深圳等城（chéng）市做先行试（shì）点地（dì）区。只不过上海（hǎi）公（gōng）布（bù）了房产税消息，北京（jīng）目前没有表态。
“房产税（shuì）虽（suī）属地方税（shuì），但税收立法权在中央，上海能不能开通试点还（hái）要（yào）视中央统一的（de）部署。”刘桓说（shuō）。
房（fáng）产税调控力度不大
我国现行的房（fáng）地产税（shuì）制，是在1994年税制改革的基础上逐（zhú）步形成的。在现行（háng）的税制中，房地产业领域（yù）涉及的（de）税项主要有营业税、土地增值税、房地产税（shuì）、契税（shuì）、耕地占用（yòng）税、企业所得税（shuì）、个人所得税、印花税、城镇（zhèn）土地使（shǐ）用税、城镇维护（hù）建设税、固定资产（chǎn）方向调节税等10多类。现（xiàn）行税制把行政机关、人民团体、军队自用、财政拨付事业（yè）费的机（jī）构、个人居住用房等房产列（liè）为免税（shuì）对象。
如果（guǒ）征收房（fáng）产税有两个关键因素：计税依据（jù）和税基如何确定。
已经披露并广为流传（chuán）的上海试点方案中的计（jì）税（shuì）依（yī）据是需（xū）按年支付相当于房产值8‰的房产税。这意味（wèi）着，如果一（yī）套房子价值100万元，那么，每（měi）年应交（jiāo）房（fáng）产（chǎn）税8000元。在业内人士看来，“8‰”这个数值比较（jiào）接近房产税对（duì）商（shāng）业（yè）地产开征的额度。
记者注（zhù）意到（dào），在1986年（nián）版的《房产税暂行（háng）条例》中（zhōng）规定，对于不出租的房产，计税依据（jù）是（shì）房产原（yuán）值一次减除10%至（zhì）30%后的余值，若没有（yǒu）房产原（yuán）值作为依据，则（zé）由房产（chǎn）所在地（dì）税（shuì）务机关参（cān）考同类房产核定，税（shuì）率（lǜ）为（wéi）1.2%;对于（yú）出租的房产，租（zū）金收入为计税依据，税率为12%。
据记者（zhě）了解，目前上（shàng）报国务院法制（zhì）局和（hé）人（rén）大法工（gōng）委的方案（àn），也是按照原来的房产税，比照（zhào）商业经营性地产自用房（fáng）产的办法，原（yuán）值（zhí）打7折再乘以1.2%。
刘（liú）桓给记者算（suàn）了一（yī）笔账，比如，一套价值 100万的房子，按（àn）照70%折旧后做为依据，就是70万，每年征收（shōu）1.2%就是8400元。这跟（gēn）上（shàng）海的8‰的（de）房产（chǎn）税比较接近。
上述国家税务总局（jú）官（guān）员表示，“如果开征房产税（shuì），调控力（lì）度（dù）并（bìng）不（bú）大（dà），不必太（tài）恐慌。”
(本（běn）文来源：中国经济周刊（kān） 作者：王红茹) 
