在买房的过（guò）程中经（jīng）常为了表明购房人的（de）买房意思而要求预先（xiān）交付一（yī）定（dìng）款项的行为，实践中更（gèng）有“小（xiǎo）订（dìng）”和（hé）“大订”的做法，那么定金（jīn）和订金是一回（huí）事吗？如果购房人最（zuì）终决定不买这（zhè）套房子了能够（gòu）退还吗？定金指合同（tóng）当事人（rén）为了确保（bǎo）合同的履行，依据法律（lǜ）和合（hé）同的规定由（yóu）一方当事人按合同标的额的一定比例，预先给付对（duì）方的金钱（qián）或其（qí）他替代物。

债务（wù）人履行债务后，定金（jīn）应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定（dìng）的（de）债务的（de），无（wú）权（quán）要求返（fǎn）还定金；收受（shòu）定金的（de）一方不履行约定的债务的，应（yīng）当双倍返还定金。因此（cǐ），定金在性质（zhì）上（shàng）具有明显的制裁违约行为的性质。购房人和开（kāi）发商（shāng）约定的（de）定（dìng）金具有从合同的性质，它以主（zhǔ）合同的（de）存在为（wéi）必要条件。当主合同不成立、无效或被撤销（xiāo），定近条款也不能生效。主合（hé）同消（xiāo）灭，约定（dìng）的（de）定金也（yě）随之消灭（miè）。

订金则是指购买（mǎi）人怕看中的房子不能买到（dào）而交的预订的（de）钱（qián），可以理解为一种预付款行为，合同确立、履（lǚ）行时预（yù）付款（kuǎn）要充抵价款，合（hé）同（tóng）不成立时（shí）预付款应（yīng）当返还（hái）。订金的适用不存在制裁违约行为的问题，对合同（tóng）没有担（dān）保作用。如果购房（fáng）人（rén）预（yù）交的（de）是订金，最终确定（dìng）不（bú）想购买时，开发商应当退还（hái）。因此，购房（fáng）人在购房的过程中，应当与开放商明确自（zì）己所预交（jiāo）的（de）钱款属于“定金”还是“订金”，如（rú）果属（shǔ）于（yú）“定金”应当是以书面的形式（shì）明确（què）加以规定。

关于“订（dìng）金”的法（fǎ）律性质（zhì）。我国法律没有明确的规定，所以“订金（jīn）”不是（shì）一个严格的法律上（shàng）的（de）概（gài）念，一般应理解为预付款，交付“订金”是先予履（lǚ）行（háng）债务的（de）行为。而（ér）关于“定金（jīn）”，在我国《民法通则》和《担保法》中都有明显的规定，它（tā）和保证、抵押、质押与留（liú）置并列为5种（zhǒng）担（dān）保形式之一，属于债务人向债权人履行债（zhài）务的担保（bǎo）。债务人??行债务后，定金应当抵作（zuò）价款。二者的区别在于：交付“订金”属于先予履行债务的行为（wéi），而交付“定金（jīn）”是实施的担保行为，即交付定金（jīn）的一（yī）方不履（lǚ）行约（yuē）定（dìng）的债务时，无权（quán）要求返还定金，收受（shòu）定金的一方不履行约定的债务时，应当双倍返（fǎn）还定金（jīn）。