杭州网讯  4月17日国务院发布《关于（yú）坚决遏（è）制部分城市房价过快上涨的通知》，提出“坚决抑（yì）制不合理住房需求”，银行房贷等各项政策的变化，使（shǐ）得 房产买卖双方产生了许多新的纠纷（fēn）。

在（zài）房（fáng）产新政下，原先订（dìng）立（lì）的（de）交易合同该（gāi）怎样继续？认为不能继续执行的合（hé）同（tóng）能不（bú）能解除？如何操作才不会违（wéi）约（yuē）？面对现场听众（zhòng）提（tí）出的（de）问题，昨天，在浙江图书（shū）馆举办 的“泽大法律大讲堂”中（zhōng），浙江（jiāng）大学（xué）律师实（shí）务研究中心的专家（jiā）、律师们一一做了解（jiě）释。

贷款门槛（kǎn）高（gāo）了（le），想（xiǎng）解除合（hé）同怎么办？

全新的贷款（kuǎn）政策大大（dà）提高了买房的“门（mén）槛”，让许多原（yuán）本准备购买第二套、第三套房屋的人觉得有些吃不消，纷纷（fēn）想解除合（hé）同，这（zhè）时应（yīng）该（gāi）怎么办？

律师点（diǎn）拨（bō）：可适（shì）用最高院《关于审理（lǐ）商品房（fáng）买卖合同（tóng）纠纷案（àn）件适用法律（lǜ）若干（gàn）问题的解释》第（dì）23条。

该条规（guī）定：“商品房买卖合（hé）同（tóng）约定，买受人以担保贷款方式付款（kuǎn）、因当事人一（yī）方原因未能订立商品（pǐn）房担保贷款合同并导致（zhì）商（shāng）品房买（mǎi）卖合同不能继续履行的，对方（fāng）当事 人可以请求解除（chú）合同和赔偿（cháng）损（sǔn）失（shī）。因不可归责于当事人（rén）双方（fāng）的（de）事由（yóu）未能（néng）订立商品房担保贷款合同并（bìng）导（dǎo）致商品房买（mǎi）卖合同（tóng）不能继续履行的，当事人可以请求解除合同， 出卖人应当将（jiāng）收受的（de）购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”。

但律师同时提醒（xǐng），应根（gēn）据当（dāng）事人（rén）提供的证据（由主张解除的（de）一方提供证据），区分实际情（qíng）况是否符合（hé）以下二个（gè）条件：（1）“不可（kě）归责于当事人双方事由”。（2） “并导致已订立的合同不能继续履行”。

房（fáng）产新（xīn）政不能（néng）算“不可抗力”或“情事（shì）变更”

在（zài）现场，有许多（duō）市民提出，合（hé）同上有写明“碰到不（bú）可抗力（lì）或（huò）情势变更，可以解除合约。”能不能（néng）利（lì）用（yòng）这一条来解除购房合（hé）同（tóng）？

律师（shī）分析：“不可抗（kàng）力”是指“不能预见（jiàn）、不能（néng）避（bì）免并不能克服的客观情况”，房产新政不属于“不（bú）可抗力”或“情事变更”。

长期以来，国家控制房价过快增长的决心（xīn）和信号是明确的，当事人对房贷政（zhèng）策的（de）调整（zhěng）在（zài）订立合同时应该有所预见，同时，首付提高并是不能克服（fú），可以去借钱来付首 付继续履行合约。

所（suǒ）以，以‘不可抗力’为理由解除合约这条路行不通。”

开发商没有预售证，认购无效（xiào）

现场听众（zhòng）中，有不（bú）少市民并（bìng）不是购买现房，而（ér）是预购了期房（fáng），有的（de）市（shì）民说，看（kàn）现在这（zhè）个形（xíng）式，房价可（kě）能（néng）要（yào）跌了，预购的房子不想要了，能不能（néng）和开发商解除合（hé）同？

       律师答疑：如果开发商（shāng）未取得商品房预售许可证明，以“预约（yuē）”“认购（gòu）”“意向”等方式收取（qǔ）买方人款项或定金（jīn）、意向金等，或订立买卖（mài）合同的，主张合（hé）同无效， 买房人有权要求开发商返还已付购房款和本金等。

但如果开发商已经取得了预售许可，能（néng）否解（jiě）除合同还（hái）要看合同中的具体规定。

       单方（fāng）解（jiě）除应承（chéng）担的违（wéi）约责（zé）任（rèn）

律师介绍，如（rú）果一方当事人单方面（miàn）解除合同，应（yīng）当（dāng）承（chéng）担违约责任（rèn）。违约责任具（jù）体形式为：

（1）卖方双倍返还定金或买方定金（jīn）没收。

（2）支付合同约定的违（wéi）约金。

（3）如（rú）约定以首（shǒu）期已（yǐ）付款作（zuò）为补偿或（huò）赔偿的，应视为约定（dìng）违约金（jīn）。可以根据（jù）违约金过高或过低（以实（shí）际损失上（shàng）下30%为标准（zhǔn））的规（guī）定（dìng），请求法院酌情调整。

（4）预期利益损失的（de）补偿。

《合同（tóng）法（fǎ）》第（dì）一百（bǎi）一十三条规（guī）定（dìng）：“当事人（rén）一方不（bú）履行合同义务或（huò）者履（lǚ）行合同义（yì）务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违（wéi）约造成的损失，包（bāo）括 合同履（lǚ）行后可获得的（de）利益，但不得超过（guò）违反合同一方订立合同时预见到或者（zhě）应（yīng）当（dāng）预见到（dào）的因违反合同（tóng）可能造成（chéng）的（de）损失。”，依（yī）此规（guī）定，如（rú）果守约方主张违约赔偿，则 包括当事人订立合同时（shí）可预（yù）见的预期（qī）利益损失，在（zài）房屋买卖合同中，主要是合（hé）同解除导致房屋差（chà）价（jià）的损（sǔn）失（shī）。

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