眼下，虽然（rán）楼市新（xīn）政出台（tái），本（běn）市（北京）的二手房买卖热度有所降低，但（dàn）二手房（fáng）引发的合同纠纷却居高不下。今天记者从（cóng）海淀（diàn）法院获悉，目前二手房买卖合同纠（jiū）纷中存在3个“雷（léi）区”，法官就此提示买房（fáng）人，在购买房屋前需考虑周全（quán）。

纠纷1

网签前（qián）卖房人反悔多交（jiāo）税（shuì）

王先生购买张女士位于海淀区的（de）一套三居室住房，售价为300万元（yuán），约定由买方（fāng）王（wáng）先（xiān）生支付该房屋全（quán）部税款。鉴于（yú）房价（jià）较高（gāo），买卖双方便协商通过（guò）避税的方式为（wéi）王（wáng）先生减少购房支（zhī）出，具体做法是网签（qiān）合同时将（jiāng）房价报（bào）低至120万元。

不料，网签之前张女士“反悔”，坚持要求按照购房款（kuǎn）全（quán）额纳税，导致王先（xiān）生“损失”税款共计（jì）17万元，一怒之下（xià）将王女士诉至法院。

法官提（tí）示：根据我国（guó）合同法（fǎ）的规定，恶意串通、损害国家、集体或（huò）者第（dì）三人利益（yì）的合同属无效（xiào）。王先生与张女士（shì）妄图通过低报房屋实际成交价格而逃避缴纳税款的义务，即（jí）属于（yú）恶意串通、损害国家利益，该行为依（yī）法属无效行为（wéi）。即使张女（nǚ）士事后反悔，王先生也无法（fǎ）要求（qiú）张女士（shì）履行原来（lái）的承诺，其因（yīn）此“多交的”税款只能自（zì）行负担。因（yīn）此，作为买房（fáng）人在与卖方磋商房价时应（yīng）当努力（lì）将房屋价（jià）格谈到自己可以（yǐ）接受的价（jià）位，而不是（shì）寄希望于避（bì）税（shuì）。

纠纷（fēn）2

买房无法迁户口

徐女士系外地人（rén），大学毕业后留京并将户口（kǒu）落在单位的集（jí）体户口。现在徐女士面临结婚生子的问题，而单位的（de）集体户（hù）口无法给孩（hái）子落户，故其购买房（fáng）屋的一（yī）个重要目的就是能将自己（jǐ）的户口迁（qiān）入。通过（guò）中介公司的居间（jiān）介（jiè）绍，徐女士与出卖方签了（le）房屋买卖合同。

但（dàn）此后徐女士得知（zhī）其购买的房屋因没（méi）有在公安局户籍（jí）科备案，故无法迁（qiān）入户（hù）口，无奈（nài）之（zhī）下与出卖方解除了（le）房（fáng）屋买卖（mài）合（hé）同，不仅错过了购房时机，还（hái）多支出一笔中介费。徐女（nǚ）士称（chēng）其买（mǎi）房前向中（zhōng）介（jiè）公司口（kǒu）头（tóu）表达过落户的要求，中介公（gōng）司也口头答（dá）复（fù）说房屋（wū）可（kě）以落户。但（dàn）对徐女（nǚ）士的该说法（fǎ）没有任何证据。

法官提示：购买二手房除了对房屋的产权、年代、户型、朝向（xiàng）、价格（gé）等因（yīn）素有一般要（yào）求外，买房人还（hái）会对房屋有一些特殊的要求，比如要求（qiú）房屋属于学区房（fáng）、要求房（fáng）屋可落户等（děng）等（děng）。买房人在看房时可能会对房屋出卖方（fāng）和房产中介方提出过这些特殊要（yào）求，但如果在（zài）书（shū）面合同中没有（yǒu）体现，一（yī）旦目的（de）落空，产（chǎn）生（shēng）纠（jiū）纷，事后取证将困难重（chóng）重。为（wéi）降低交（jiāo）易风险，建（jiàn）议购房人将对房（fáng）屋的特殊（shū）要（yào）求写入（rù）书面居间（jiān）合同和房屋买（mǎi）卖合同（tóng），并明确约定违约责任，以便事后“有（yǒu）章可循”，减少损失。

纠纷3

夫妻卖房（fáng）仅一（yī）方签字（zì）

宋先生与陈女士是夫（fū）妻（qī）关系，陈女士名下有一套（tào）房屋属（shǔ）夫妻共同财产（chǎn）。阮先生经中（zhōng）介公司（sī）居间介绍，与陈女士签订（dìng）了购买该套（tào）房屋（wū）的买卖（mài）合同。签订合同时宋先（xiān）生也在场，但其未在买卖合同上签字（zì）。后宋先生将其妻陈女（nǚ）士连同（tóng）阮先生一起诉至法院，以房屋（wū）买（mǎi）卖合同未经其书面（miàn）同意为由，要求确认合同无效。

审理中，中介公司（sī）职员出庭（tíng）作证，证（zhèng）实宋（sòng）先生对房屋买卖过（guò）程是知情的（de），在签订买卖合同（tóng）时其在场并未表示异议。法（fǎ）官根据签订合同时（shí）的真实状况及证人证言依法驳回了宋先生的诉讼请求（qiú）。

法（fǎ）官提示：根（gēn）据我（wǒ）国婚姻（yīn）法的规定，夫或妻（qī）在处理夫妻共（gòng）同财产（chǎn）上的权利是平等的，因日常生活（huó）对共同财产（chǎn）做重要处理决定时（shí），应当平等协商，取得一致意见（jiàn）。因此，夫或妻在出卖（mài）共同共有的房屋之前应当征得对（duì）方的同（tóng）意，否则其处分权就（jiù）是（shì）存（cún）在（zài）瑕疵（cī）的。根据我国合同法的规定，无权处分（fèn）的合同经权利人（rén）追认或者无权处分（fèn）人订立合同（tóng）后取得处分权的，才属有（yǒu）效。本案（àn）中（zhōng）阮先（xiān）生（shēng）十分幸运，其提供了有效的证人（rén）证言可以证实宋先生对其妻子卖（mài）房一事知（zhī）情并同（tóng）意。

为避（bì）免卖房人受房价利益（yì）的驱动，为自己恶意（yì）违约找借口，法官建议购房人，你所购的房屋如果属于出（chū）卖人的夫妻共（gòng）同财产，一定要在签订（dìng）房屋买卖合（hé）同（tóng）前确认夫妻（qī）双方均（jun1）同意卖房，即（jí）使作为出卖（mài）人在（zài）合同上（shàng）签字的（de）是夫或妻（qī）一方，也应当要求提供其（qí）配偶授（shòu）权卖房（fáng）的授权委托书。（王蔷周红 张婷婷（tíng））