根据合(hé)同法的规(guī)定,违(wéi)约责任包括继续履(lǚ)行、采取补救(jiù)措施(shī)、定金、违约金赔偿损失等。因此,当卖方出现不履行合同义(yì)务的主动违约行为(wéi),应当承担相应(yīng)违约责任,买方有权选择(zé)要求(qiú)卖方继续履(lǚ)行合同,即要(yào)求(qiú)卖(mài)方将房屋过户给买方在二手房交易中,由于签署合(hé)同到正式过户(hù)往往需要(yào)一个较长的过程(chéng)。而(ér)在(zài)这(zhè)期(qī)间(jiān),房价的上涨(zhǎng)幅度(dù)有时远远超过卖方(fāng)收取的定金(jīn)。有的卖方在利益(yì)的驱动下宁愿(yuàn)双倍(bèi)返还定金而以(yǐ)更(gèng)高的价格转卖给其(qí)他买主。
这种现象时(shí)常出现,在于卖(mài)方对违(wéi)约责任的片面理解,错(cuò)误地认(rèn)为只(zhī)需双倍返(fǎn)还定金即(jí)可解除合同(tóng)。
根据合同法的规定(dìng),违约(yuē)责任包括继(jì)续(xù)履行、采取补(bǔ)救措施、定金、违约(yuē)金赔偿损失等。因此(cǐ),当卖方出现不履行(háng)合同义务的主动违约行为(wéi),应当承(chéng)担相应违约责任,买(mǎi)方有权选择(zé)要求卖方(fāng)继续履行合同,即(jí)要求(qiú)卖方将房屋过户(hù)给买方。
买方也有权要求卖方承担金钱形式的违约责任,即买(mǎi)方(fāng)可(kě)选择要求卖方承担双(shuāng)倍返还定(dìng)金或者支付违约金(jīn)或者赔偿损失等。其中赔偿损(sǔn)失,包括“房屋上涨的损(sǔn)失”。房(fáng)屋(wū)上涨的(de)损失,一般(bān)可(kě)参照同地段同类房屋市(shì)场(chǎng)成交价(jià)。因此,卖方不是简单地只需(xū)承担双倍(bèi)返还(hái)定金责任(rèn),还包括(kuò)了继续履行合同、赔(péi)偿损失、支(zhī)付违(wéi)约金等更严重的违约(yuē)责任,卖家(jiā)将(jiāng)有可能“赔(péi)了夫(fū)人(rén)又折兵”,将(jiāng)房价上涨的收益赔进去,还要赔偿买(mǎi)方(fāng)其他损失。在实际操(cāo)作中,而买方也可以通过提(tí)高(gāo)定金额度或约定(dìng)高(gāo)额的违约金等加大违(wéi)约成本(běn)的措(cuò)施,来(lái)保护二(èr)手(shǒu)楼(lóu)交易的正(zhèng)常进(jìn)行,消除卖方(fāng)主(zhǔ)动违(wéi)约行为。