商品房买卖指引
【导读：商品（pǐn）房买（mǎi）卖，属于老百姓生活中的大额交易，购房者应选择规模大、信（xìn）誉好的开发商，必要（yào）时（shí）由律师提供开（kāi）发商资信调查、合同（tóng）审查等法律服务，做好事前预防，避免受到损失。】
一、开发商的主体资格
查验五证：
1、土地（dì）使用权证。应以出让（ràng）方式取得，划拨土地和（hé）集（jí）体土地均不得进行房（fáng）地产开发。居民用地为70年；工（gōng）业（yè）用（yòng）地为（wéi）50年；教（jiāo）育（yù）、科技、文化、卫（wèi）生、体育用（yòng）地为（wéi）50年；商业、旅游、娱（yú）乐用地为40年（nián）；综合或者其（qí）他用地为（wéi）50年。查验土地（dì）使（shǐ）用权（quán）有无查封、抵押的情（qíng）况，如有抵押情形，根椐《物权（quán）法》一百八十二条，土地使（shǐ）用权（quán）抵（dǐ）押，土地上房产应一并抵（dǐ）押，出现（xiàn）此种情形，可能导致购房合同无效。
2、建设（shè）用地规划许可证。该证件是（shì）办理土地许可（kě）证的前提，开发用（yòng）地的实际用途、性质、界限（xiàn）、容（róng）积率等应与（yǔ）开发商提供的建设用（yòng）地许可证载明的内容相（xiàng）符。
3、建设工程规划许可证。开发（fā）商如果没有取得该证（zhèng）件，按照《城（chéng）市规（guī）划法》，其开发项（xiàng）目（mù）是违法（fǎ）的，将来（lái）无法取得房产证。城（chéng）市规划（huá）部门有权责令（lìng）开发商停止建设，还可以限期拆除或者将违（wéi）法建筑没收。
4、建设工程施工许可证。该证件是办理房屋产（chǎn）权证的必备要件（jiàn），没有该证，购房者根（gēn）本无法（fǎ）取得产权证（zhèng）。
5、商（shāng）品房预售许可（kě）证或者销售许可证。该证件是开发商（shāng）对外销（xiāo）售商品房合法证明文件（jiàn），没有取得该（gāi）证（zhèng）件，开发商不得对外（wài）销售（shòu）商品（pǐn）房。(1)注意该（gāi）证件（jiàn）载明的开发商与商品房（fáng）买卖合同的出卖人是否为同一（yī）个单位；(2)注意该证件是否包含所要购买的楼盘；(3)查验该证（zhèng）件是否存在转（zhuǎn）借、冒用他人许（xǔ）可证的情（qíng）形。
【购房者可以（yǐ）登录大连市国土资源和房屋局网站www.gtfwj.dl.cn进行查验商品房预售许可证，并（bìng）且可以电话查询82185638（市区四区），其它区（市）县向当地房屋局或规划局电话查（chá）询（xún）。】
二（èr）、政府行为能否（fǒu）作为（wéi）不可抗力，免除开发商逾期交房、逾期办证的违约责任
合（hé）同（tóng）法第一（yī）百一十七规定：因不可抗力（lì）不能履（lǚ）行合（hé）同的（de），根椐不可抗（kàng）力的影（yǐng）响，部分或者全（quán）部（bù）免除责任，但法律另有规定的除外。当事（shì）人迟延履行发生不可抗（kàng）力的，不能免除（chú）责任。不可抗力是（shì）指不能预见、不能避免并且（qiě）不（bú）能克服的客（kè）观情况。一（yī）般表（biǎo）现为影（yǐng）响合同履行的灾难性事件，既包括自然力量（liàng），如地（dì）震（zhèn）、水灾、旱（hàn）灾（zāi）、暴风雪等；又包括社会异（yì）常行（háng）为，如战争、暴乱、军事封锁等。
审判实践中，关于政（zhèng）府行（háng）为是（shì）否（fǒu）纳入不可抗力（lì）争（zhēng）议很（hěn）大，我们认（rèn）为应区分以下三种不同情况（kuàng）：
1、当政（zhèng）府行为是基于（yú）社会公（gōng）共利（lì）益作出（chū）的，应认定为不可（kě）抗力，如（rú）建设过程中发（fā）现文物遗址，高考（kǎo）、中考（kǎo）期间不允许施工，迎接（jiē）重大社（shè）会活动导致停工等。
2、当政府（fǔ）行为针对特定领域、特定人作出的，应考虑（lǜ）为情事变更因素（sù），应依（yī）公平原（yuán）则（zé），允许开发商进行合同变更或者解除合同。如政府规划（huá）调整、市政配套设施不到位（水（shuǐ）电煤燃暧（ài）等），这（zhè）是（shì）现阶段开发商面临的主（zhǔ）要问题之一（yī），这些因素开（kāi）发商不可控，虽然水电煤燃暧已经大部分由相应企业完成（chéng），但首先市政基础设施（shī）需由相关政（zhèng）府（fǔ）管理部门审批，而大部（bù）分企业是龚断企（qǐ）业且为国有独资（zī）公（gōng）司，保留（liú）了较浓厚（hòu）的行政色彩，且与政府管理部门存在（zài）一定联系，很多时候（hòu）不受市场（chǎng）规（guī）则与合同约定的控制，我们认为如果上述因素不考虑为情（qíng）事变（biàn）更因素（sù），对开发商（shāng）也同样显失公平，尽管（guǎn）1999年《合同法（fǎ）》没有规定情事变更（gèng）原则，在立法缺（quē）失的情况下，可以依（yī）公平原（yuán）则弥补法律漏洞。我国的《民法（fǎ）通则》《合同法（fǎ）》均规定（dìng）了公平（píng）这一基本法律原则（zé），法（fǎ）院可以依（yī）法对（duì）当事人的（de）情事变更的诉讼请求予以支持。
3、当政（zhèng）府行为（wéi）是（shì）基于第（dì）三（sān）人的（de）过错做出的，则不（bú）能认定为不可抗力，不能免除违约方的责任（rèn）。如违反规划超建、改变容积（jī）率等。
三、房屋面积条款
建设部标准合同（tóng）（开发商提供（gòng））第（dì）五条关于产权登记面积与合同约定面积差（chà）异有（yǒu）两（liǎng）种处理方式：一（yī）是双方自行（háng）约定，有（yǒu）的约定为“按房屋产权证面积进（jìn）行据实结算，多退少补”，一般情（qíng）况（kuàng）下期房的（de）暂（zàn）测面积与实测（cè）面积误差率不大时不会出现纠纷，但当误（wù）差（chà）率较大（dà）时，购房者就要补交较多的房屋差价款。二是按《关于审（shěn）理商品房买卖（mài）合同纠纷案件适（shì）用（yòng）法律若干（gàn）问题（tí）的（de）解释》第十（shí）四条第二项，此种约定更有利于平衡（héng）各方（fāng）利益。即面积误差（chà）比绝对（duì）值（zhí）超过3%时，买受人（rén）有权退房（fáng），买受人不退（tuì）房的，产权登记面积大于合同约定（dìng）面（miàn）积时，面积误差比在3%以内（nèi）（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分（fèn）的房价款由了出卖人承担，产（chǎn）权归买（mǎi）受人。
四（sì）、商品房交钥匙应（yīng）注意的问题
商品房具备建设部标准合同第八条及（jí）第（dì）十四条（tiáo）规（guī）定（dìng）的交（jiāo）付使用条件，开发商应书面通（tōng）知购房者办理（lǐ）交付手（shǒu）续（xù）。购房者应根据（jù）法律、法规规定及合同约定对住宅设备、设施的正常运行及（jí）房屋各主要方面（miàn）逐项进行验收，同时，开发商（shāng）应向（xiàng）购（gòu）房（fáng）者出示并提供该合同第八条规定的证明文件和《建筑（zhù）工（gōng）程竣工验收登记（jì）备案表》、房地产（chǎn）管理（lǐ）测绘（huì）部门实测房屋面积数（shù）据、《住宅（zhái）质量保证书》、《住宅使用说（shuō）明（míng）书》等证明文件。
五、住宅（zhái）质量保证书（shū）应包括（kuò）哪些内容
《住宅质（zhì）量保（bǎo）证书》是购房者要求（qiú）开发商承担（dān）保修责任的有效凭证，交付使用的（de）房（fáng）屋如果存（cún）在质量问题，在保（bǎo）修期内，出卖人应承（chéng）担修复责任（rèn）；出卖人拒绝修复或在合理期限内拖（tuō）延（yán）修复的，买受人可（kě）以（yǐ）自（zì）行或委托他人修复（fù）。修复（fù）费用及修复期间造成的其它（tā）损失由出卖人承担。《住宅质量保证（zhèng）书（shū）》应包括（kuò）以下内容，在正常使用下，房（fáng）屋建筑工（gōng）程的最低保修（xiū）期限为：（一）地基（jī）基础和主（zhǔ）体结构工（gōng）程（chéng），为设计文件（jiàn）规定（dìng）的（de）该工（gōng）程的合理使用年限（xiàn）；（二）屋（wū）面防（fáng）水工程、有防水要（yào）求（qiú）的卫生间、房间和外（wài）墙（qiáng）面的（de）防（fáng）渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为（wéi）2个采暖期、供冷期；（四）电气（qì）系（xì）统、给排水（shuǐ）管道、设（shè）备安（ān）装为（wéi）2年；（五）装修工程为2年（nián）。 其他（tā）项目的保（bǎo）修期（qī）限由建设单（dān）位和施工单位约（yuē）定（dìng）。以上（shàng）内容应（yīng）写入《商（shāng）品（pǐn）房质量保证（zhèng）书》中，其（qí）约定的保修期限不得短（duǎn）于以上最低期限。
六（liù）、主管部（bù）门（mén）没（méi）验收的房子能交钥匙吗
对此问（wèn）题司法理论界（jiè）、实（shí）务界认识不一，各（gè）地法（fǎ）院（yuàn）对于此类（lèi）问题判决不（bú）统一。建设（shè）部（bù）门、工商部门联合制定（dìng）的《商品房买（mǎi）卖（mài）合同（tóng）》示范文（wén）本第八（bā）条交付期（qī）限中，双方可以约定“商品房经（jīng）验收合格”即（jí）可交付使（shǐ）用（即建设、设计、施工、监（jiān）理单（dān）位（wèi）进行验收），有些法律研究者认为该条款违反（fǎn）了（le）《城市房地（dì）产开（kāi）发经营管理条例》第（dì）十七条规（guī）定：“房地产开发（fā）项（xiàng）目竣工（gōng），经验（yàn）收合（hé）格后，方可使用；未经验收或者（zhě）验收（shōu）不合格，不得（dé）交付（fù）”、“房（fáng）地产项目峻工后（hòu），房地产开发（fā）企业应当向项目（mù）所在地的（de）县级以上（shàng）人民政府（fǔ）房地产开发主管部门提出（chū）峻工验收申请（qǐng）。房地产开发（fā）主管部门（mén）应当在（zài）收到峻工验收申请之日起30日（rì）内对（duì）涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规（guī）划、消防、人防等有关（guān）部（bù）门或（huò）者单位进行（háng）验收。”
我们认为商品（pǐn）房验（yàn）收标准问题，建设管（guǎn）理、工商管理（lǐ）部门主（zhǔ）要从行业管理角度出（chū）发，其示（shì）范合同（tóng）具（jù）有一定的合（hé）理性，也符合现阶（jiē）段国情，因为综合验收由于各种（zhǒng）原因有时（shí）久（jiǔ）拖不决，如此（cǐ）一来，有可（kě）能错过了最佳销售时（shí）机。但是，如（rú）果开发（fā）商所交付的房屋违反《建筑法》、《消防法》《房地产管理（lǐ）法》的禁止性规定的情况下，即使建（jiàn）设（shè）、设（shè）计、施工、监理单位验（yàn）收合格（gé），也应认为（wéi）其验收无效（xiào），其交付行为无效。
七、小产权房、军产房的（de）法律性质。
小（xiǎo）产权（quán）房即建设在集（jí）体所有土地上的房（fáng）屋，其虽（suī）然大量（liàng）存在，却（què）因违反法律规定，不受法律（lǜ）保护。由（yóu）于房价（jià）居高不下，有些（xiē）购房者迫（pò）不得已（yǐ）购（gòu）买小产权房，小产权房（fáng）已经存在多年，政（zhèng）府有关部门一直未采取有力制止措施（shī），只是在（zài）2007年国土（tǔ）资源部（bù）、建设部（bù）有（yǒu）过通知。律师认为购买小产权房应慎（shèn）重。
军（jun1）产房没有所有权（quán），只有（yǒu）永久（jiǔ）使用权，军（jun1）产（chǎn）房（fáng）未（wèi）经解放军总后勤部审批是（shì）非法（fǎ）的（de），其权益不受（shòu）法律（lǜ）保护（hù）。现在（zài）军产房大量存在，交易活跃，购买（mǎi）前必须查验（yàn）该项目是否经过总后（hòu）勤（qín）部（bù）审批，否则可（kě）能面临（lín）房去财空的（de）风险。
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