小产（chǎn）权房将何（hé）去（qù）何从？

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小产权房分类及法律性质

小产权房是相对商（shāng）品房而言（yán）。也就（jiù）是说，具有房管局颁发的房（fáng）产证和（hé）县政府颁发的国有土地使用权证的房屋是（shì）商品房，就是（shì）大产权房。虽然没有国（guó）有土地使用权证但有房（fáng）管局颁发的房产（chǎn）证，而且是建造在国有（yǒu）土地上（shàng）的房屋比如说房改房、集（jí）资房也（yě）是大（dà）产（chǎn）权房。大产权（quán）房依据《物权法》，可以自由流通，具有完全的物权。

小产（chǎn）权（quán）房的建造分三种：

1）在宅基（jī）地上建成的房子，只属（shǔ）于该农村的集体经（jīng）济组织成员居住，非（fēi）集体经（jīng）济组（zǔ）织成员根本不能够（gòu）购（gòu）买；

2）在集（jí）体建设土（tǔ）地上建造的房屋，虽然（rán）其（qí）建造土地是合（hé）法审（shěn）批的（de），但建造成（chéng）居（jū）住房屋则是（shì）违法（fǎ）的，主（zhǔ）要表现（xiàn）为（wéi）某（mǒu）些集体经济组织为谋利，将用于乡镇企（qǐ）业和工业等建设用地私自建（jiàn）造成公寓性质出售或出租谋利（lì）；

3）擅自占（zhàn）用农（nóng）用 非（fēi）建设用地违法建设。这种类型（xíng）的小产（chǎn）权（quán）房，不但土地使用违法，建（jiàn）造施工也违法，是严重的（de）违章建筑。

通过以上（shàng）分析（xī），我们可以知道：小产权房（fáng）分两种（zhǒng）类型：

一种（zhǒng）是合法的农村房，只是（shì）依据“农（nóng）民集（jí）体所有的土地（dì）的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业（yè）建设”之法律（lǜ）规定，销售（shòu）行（háng）为属于违法，城（chéng）镇居民购买属于无效的法律民（mín）事行为。

二是违（wéi）章建（jiàn）筑，取得（dé）土地和建造本身就是违法行为（wéi），如果（guǒ）购买该类小（xiǎo）产（chǎn）权房，那（nà）么风险是巨大的。

依据（jù）《土地管（guǎn）理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得（dé）出让、转让或（huò）者（zhě）出租用于非农（nóng）业建设。而（ér）农村宅（zhái）基（jī）地属集体经济组织所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能（néng）受（shòu）到（dào）法律的（de）认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契（qì）税证等（děng）合法手续。由此可见，乡产（chǎn）权房是不能向非本集体成（chéng）员（yuán）的（de）第三人转让或出售的（de）。但这并（bìng）不是说乡产权（quán）房就（jiù）不能转让，而（ér）是说其（qí）转让或销售的对象是有（yǒu）限制的，只能在（zài）集体成员（yuán）内部是可以转让（ràng）、置换。

小产权房政策路（lù）线

2007年（nián）6月原（yuán）建设部发（fā）出风险（xiǎn）提示（shì），提醒（xǐng）购房者（zhě），以城镇居民身（shēn）份到农村（cūn）购买农村住房，不符合现有土地（dì）管理制度的（de）规定。

2007年12月国务院常务办公会明确要求城镇居民（mín）不得到农村购买宅（zhái）基地（dì）、农民住宅或（huò）小产权房。

2008年1月国务院下发（fā）的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和（hé）政策的通知》指出，任何涉及土地（dì）管理制度的试验和探索，都不（bú）能违反国家的土地用途管制制度（dù）。

2008年7月15日国土部下发通知，要求尽快落实（shí）农（nóng）村宅基地确权发证工作（zuò），但（dàn）明确指出不得为小产（chǎn）权房办理任何（hé）形式的产（chǎn）权证明（míng）。

2009年9月1日国土（tǔ）部下发《关于严格（gé）建（jiàn）设用地管理促进批而未用（yòng）土地利用的通知》，再次向地方政府重申，坚决叫停各类小产权房。

购买小产（chǎn）权房有什么风（fēng）险

毁约风险：如果房价上涨，出卖（mài）人（rén）毁（huǐ）约（yuē），从目（mù）前已有（yǒu）的案例来看，法（fǎ）院（yuàn）会支持（chí）其合（hé）同无效（xiào）请求，返（fǎn）还房（fáng）屋，退还购房（fáng）款，很难（nán）支持购房人求赔偿损失（shī）的请（qǐng）求。

政策（cè）风险：购房人与开发商签订（dìng）合同（tóng）并交付房款后，如果（guǒ）相关部门整顿乡产权房（fáng）的建设项目，可（kě）能就会导（dǎo）致部分项目停（tíng）建甚至被强迫拆除。那么（me）结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面（miàn）临既无法取（qǔ）得房（fáng）屋，又不能及时（shí）索回房款的尴尬（gà）境地（dì）。

拆迁风险（xiǎn）：购房后如果遇到国家征地拆迁，购房人（rén）并非合法的产（chǎn）权人，所以其（qí）无法得到拆迁补偿和安置。

其它风险：购买（mǎi）小产权房后，无法迁移户籍，无法抵押贷款（kuǎn），无法合法（fǎ）的变（biàn）现（xiàn），涉及（jí）到（dào）相邻权（quán）侵（qīn）害，也很难获得法律保障救（jiù）济。

另外，由于（yú）乡产权房不受法律认可，也不用在房（fáng）管部门备案，不在政府（fǔ）机构监（jiān）管（guǎn）范围内，因（yīn）此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋（wū）质量问题（tí）、公（gōng）共（gòng）设施维（wéi）护问题，其救济途径也非常（cháng）有限。

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